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US-Immobilien: “Investoren fliehen in den Dollar”

cash.online - 03. Juni 2010

Über das aktuelle Umfeld im Vertrieb von US-Immobilienfonds sprach cash-online mit Wolfgang Kunz, Vertriebsdirektor der DNL Investmentagentur für US-Immobilien, Exklusivvertrieb und Produktpartner des US-Immobilienunternehmens TSO aus Atlanta.

Wofgang Kunz

cash-online: Wie schätzen Sie die derzeitige Stimmung unter US- und anderen Auslandsinvestoren ein?

Kunz: TSO sieht – wie übrigens viele US- und internationale Investoren – das derzeitige Marktumfeld als sehr günstig für den Ankauf von sehr hochwertigen und stabilen Gewerbeimmobilien an. Da im Südosten der USA – dort, wo TSO seine Geschäftstätigkeit ausübt – seit circa sechs Monaten die Preise für hochwertige Gewerbeimmobilien wieder steigen, versuchen kapitalkräftige Investoren derzeit verstärkt solche Immobilien zu erwerben. Seit einigen Wochen erhalte ich immer öfter die Information aus Atlanta, dass sehr vermögende Investoren aus den sogenannten PIIGS -Staaten – also Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien – auf der Suche nach US Dollar-Investments sind. Dies bedeutet, dass in diesen Staaten eine Kapitalflucht eingesetzt hat.

cash-online: Erwarten Sie sich aus der aktuellen Euro-Diskussion folglich einen Schub für den Vertrieb von US-Dollar-Investments?

Kunz: Wir erfahren dies gerade bei unseren Kunden durch Neuzeichnungen. Aber auch unsere US-erfahrenen Vertriebspartner schließen derzeit in nennenswertem Umfang mit Neukunden ab. Selbst wenn man das Haushaltsdefizit in den USA stark berücksichtigt, so sind die komplexen Probleme der Euro – Länder wesentlich schwerwiegender. Wir machen die Erfahrung, dass viele Investoren, die sich mit der wirklichen Situation des Euro auseinandersetzen und die Euroländer mit den USA vergleichen, jetzt verstärkt in den USA investieren. Dies natürlich nur, wenn der jeweilige Berater über die entsprechende Kompetenz verfügt. Aber auch bisher nicht in den USA investierte Anleger sollten aus Gründen der Diversifikation einen Teil des Vermögens im US-Dollar halten.

cash-online: Wie sehen Sie sich mit dem Konzept des aktuellen TSO-DNL III im gegenwärtigen US-Marktumfeld aufgestellt?

Kunz: Wir nutzen derzeit das klassische TSO-Konzept und nicht das Grundkonzept unseres TSO-DNL Fund III. Ersteres beruht ja darauf, ausschließlich im Südosten der USA an Top-Standorten Gewerbeimmobilien aus Notverkäufen zu erwerben. Zu Zeiten normaler oder niedriger Einkaufsrenditen, die unter sieben, meist nur bei fünf oder sechs Prozent liegen, kauft TSO Gewerbeimmobilien sehr günstig ein, weil diese Vermietungsprobleme oder Sanierungsstau haben. Die Verkäufer brauchen in der Regel schnell Geld und sind an einem diskreten, zügigen Ablauf interessiert. Beim Ankauf dieser Immobilien gibt es keine geregelten Mieteinnahmen, deshalb wird die Sanierungsphase von TSO mit US-Partnern durchgeführt. Die US-Partner werden dann in der Phase der stabilen Mieteinnahmen von der Fondsgesellschaft ausgekauft. TSO bleibt im Übrigen mit seinem Investment immer beteiligt. Die Fondsgesellschaft – also die Kommanditisten – erhalten zusätzlich zu ihrer vorrangigen Ausschüttung von acht Prozent auch fünfundachtzig Prozent des Verkaufsgewinnes, der allein durch die über Mietverträge vereinbarten Mietsteigerungen erzielt wird. Dies sollte in der Regel zwischen drei und fünf Jahre dauern.

cash-online: Dem Vernehmen nach gibt es aber kaum qualitativ hochwertige Schnäppchen auf dem US-Markt.

Kunz: Der Fonds kann aufgrund des Netzwerks und des Marktzugangs unseres Partners TSO Immobilien im Value Added- oder sogar im Core-Zustand seit letztem Jahr mit durchschnittlichen Preisabschlägen von vierzig bis fünfundfünfzig Prozent ein. So ist zum Beispiel die vierte Fondsimmobilie, das Bank- und Bürogebäude in Chattanooga, bei einem Vermietungsstand von knapp neunzig Prozent und nur sehr geringem Sanierungsbedarf zu circa fünfunddreißig Prozent der Wiederherstellungskosten erworben worden. Aktuell erwirbt der Fonds eine Mehrheitsbeteiligung eines Shopping-Centers in Orlando direkt gegenüber von Disney World.

cash-online: Sie sehen sich also als Profiteure der Situation?

Kunz: Wir kaufen die Immobilen nicht so günstig wegen der angeblichen Gewerbeimmobilienkrise, sondern wegen der bestehenden Kreditklemme. Das heißt, dass die Verkäufer aufgrund allgemeinen Kapitalbedarfs oder weil sie nach Ablauf der Zinsbindung keine Anschlussfinanzierung erhalten, teilweise gezwungen sind, die von TSO geforderten Preisabschläge zu akzeptieren. Die in der deutschen Presse permanent beschriebene aktuelle Krise am Gewerbeimmobilienmarkt oder sogar noch deren Verschärfung, beschreibt etwas anderes: In nahezu 100 Prozent dieser Fälle haben Investoren, Banken oder Fondsgesellschaften in den Jahren 2006 und 2007 zu Cap Rates von 4,5, fünf oder sechs eingekauft, und in nahezu allen diesen Fällen wurde der Kaufpreis zu achtzig Prozent oder höher finanziert. Diese Finanzierungen liefen in der Regel zwei bis vier Jahre. Jetzt, bei Auslauf der Zinsbindungsfrist, sind die Banken nicht weiter bereit, diese damals überhöhten Kaufpreise zu finanzieren – im Gegenteil, es wird nur eine Finanzierung von maximal fünfzig Prozent des heutigen Wertes – bei einer Cap Rate von acht – geboten. Dadurch entstanden die bisherigen Zusammenbrüche, und es werden sicher noch einige folgen. Es betrifft aber meistens sehr große Bürotürme oder große Malls – und vor allem im Nordosten der USA. Wir haben derartige Zusammenbrüche jedenfalls nicht im Südosten.

cash-online: Rechnen Sie grundsätzlich mit einer weiteren erheblichen Belastung aus dem Auslaufen von Gewerbeimmobilienkrediten?

Kunz: Es wird sicher noch zu nennenswerten Ausfällen zu teuer eingekaufter und zu hoch finanzierter Gewerbeimmobilien kommen. Auch hier wird es erhebliche regionale Unterschiede geben. Die Ausfälle und der Druck werden aber in dem sich wieder stabilisierenden Markt mit derzeit schon steigenden Preisen nachlassen. Gerade wurde in Atlanta publiziert, dass viele Manager von Gewerbeimmobilien über einen sehr nennenswerten Anstieg von Vermietungen bei Gewerbeimmobilien berichten. Deshalb werden eventuelle weitere Ausfälle voraussichtlich durch die positive Marktentwicklung kompensiert.

cash-online: Wie läuft die Platzierung des dritten Fonds, und wann planen Sie den Fonds zu schließen?

Kunz: Verglichen mit der aktuellen Marktsituation sind wir mit dem Vertrieb zufrieden. Wir platzieren aber seit nahezu neun Monaten mit den gleichen Partnern und Vertriebsgesellschaften. Seit März hat der Vertrieb wieder angezogen, und wir erfahren derzeit verstärkte Nachfrage. Nicht zuletzt weil wir unsere Kunden und Vertriebspartner regelmäßig informieren, ihnen neben dem Wirtschaftsprüfungsgutachten 2009 auch den Investitionsreport per Ende 2009 und nun gerade den ganz aktuellen Report überlassen haben. Wir beabsichtigen den Fonds im Spätsommer zu schließen, weil wir denken, zu diesem Zeitpunkt das gesamte Eigenkapital von 50 Millionen US-Dollar vermittelt zu haben. Aufgrund aktueller Beobachtungen gehen wir davon aus, dass sich spätestens Ende 2010 die Kreditklemme stark gelockert hat. Wir rechnen für 2011 mit einer Normalisierung. Die heute möglichen Schnäppchen im Core-Bereich – Boyd Simpson nennt sie „once in a lifetime opportunities“ – werden dann nicht mehr zu bekommen sein.

cash-online: Ist ein Nachfolger-Fonds geplant? Wenn ja, welchen strategischen Ansatz verfolgt dieser?

Kunz: Derzeit laufen die Vorbereitungen für den TSO-DNL Fund IV. Dieser soll voraussichtlich keinen Blindpool-Anteil mehr haben. TSO will aus den derzeit noch möglichen Gelegenheiten für den Fonds drei bis fünf erstklassige Gewerbeimmobilien sichern, welche die Fondsgesellschaft dann erwirbt. Wie bisher soll die Fondsgesellschaft die Immobilien in einzelnen Objektgesellschaften halten. Die Finanzierungen von circa 50 Prozent werden wieder von TSO und Mr. Simpson allein verbürgt. Der neue Fonds soll vor allem neue Vertriebsgesellschaften und erfahrene US -Vertriebler ansprechen. Wir denken aber auch über einen reinen Eigenkapitalfonds nach.

cash-online: Welche Investmenttrends sehen Sie und TSO?

Kunz: Wir sehen wegen der starken Bevölkerungsabwanderungen aus dem Nordosten der USA dort den Büroimmobilienmarkt kritischer als im Südosten. Auch in Kalifornien wird es langsamer vorangehen. Wegen des starken Bevölkerungswachstums im Südosten, sehen wir die Chancen für Büro- als auch für Einzelhandelsimmobilien – allerdings keine Malls – als gleich gut an.

Interview: Thomas Eilrich

US-Immobilien

Krise in Atlanta – vom Winde verweht?

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„Die größte Fläche in der Fläche“, so beschrieb der damals bekannteste Wirtschaftsjournalist und „Bild“-Chefredakteur Dr. Paul C. Martin Los Angeles vor 30 Jahren. Er meinte die durch Wachstum und Wertauftrieb gekennzeichnete Großregion. Das würde er heute von Atlanta sagen. In den letzten 30 Jahren gab es auf den US-Immobilienmärkten besonders dramatisches Wachstum, aber Krisen gab es auch.

Profitiert haben die klassischen, historischen Wachstumsregionen Phoenix, Arizona; Atlanta, Georgia und die Metropolen Houston und Dallas/Fort Worth, Texas. Folgerichtig leiden diese Standorte in Krisenzeiten besonders. Dennoch sind und bleiben an diesen Orten die langfristigen Wachstumschancen fast untangiert. Das sehen deutsche Investoren ebenso. finanzwelt wird sich diese Regionen einmal genauer ansehen. Wir beginnen mit Atlanta.

Atlanta ist traditionell ein Immobilien-Wachstumsmarkt. Neueste Prognosen der Fachleute sehen aber eine längere Dauer der Rezession als an anderen amerikanischen Wachstumsmärkten. So stellte CB Richard Ellis, die weltgrößte Immobilienmakler- und Research Organisation, in der letzten Ausgabe fest:

„Atlantas Wirtschaftsabschwung wird länger dauern als der der Nation. Die Gründe: Die Probleme des Gewerbeimmobilienmarktes und die der Finanzdienstleistungsbranche. Allerdings gibt es auch jetzt schon Entspannungstendenzen: Der Büroflächenmarkt profitiert von guten Daten der Bio-, Tech- und Pharmaindustrie. Auch der EDV-Sektor meldet gute Zahlen. Langfristig wird die Region zu alter Stärke zurückkehren und ihre Position als Standort mit Wachstumsraten, die über denjenigen der Nation liegen, zurückerobern.“

Wir befragten die Anbieter geschlossener US-Immobilienfonds, die in Atlanta investieren, ob sie diese Einschätzung teilen. 
„Diese Prognosen decken sich nicht mit denen der bekanntesten Wirtschaftsanalysten der USA“, widersprichtWolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor deutsch-niederländische Investmentagentur für US-Immobilien e. K. aus Uedem. „So wird z. B. prognostiziert, dass die Beschäftigungsraten in Atlanta in den nächsten 5 Jahren um mindestens 2,8 % p. a. steigen werden, während das positive Beschäftigungswachstum in den USA nur auf 1,7 % geschätzt wird.“ „Atlanta ist und bleibt eine der größten dynamischen Städte der Vereinigten Staaten. Es ist der Wirtschaftsmittelpunkt der südöstlichen USA, hat eine große und vielschichtige Beschäftigungsstruktur. Diese profitiert von soliden, finanzstarken, öffentlichen und privaten Institutionen“, sagt Karl Benno Nagy, Geschäftsführer der Walton Europe GmbH, Hamburg. „Die Stadt ist stolz auf eine maßgebliche Präsenz an Fortune 500 Unternehmen wie UPS, Delta Airlines, Home Depot und Coca-Cola, was zu einer engen Verknüpfung mit der globalen Wirtschaft führt“, ergänzt er. Zwar wurden einige dieser Unternehmen von der globalen Rezession hart getroffen, was zum Verlust vieler Arbeitsplätze führte. Nagy geht aber davon aus, dass Atlanta wieder eine der dynamischsten Städte Amerikas sein wird, sobald sich die globale Wirtschaft verbessert hat.

Die Arbeitslosenzahlen in Atlanta steigen weiterhin. Hat das Auswirkungen auf die Immobilienmärkte? 
Auch hier widerspricht Kunz: „Die Arbeitslosenzahlen in Atlanta steigen nicht, sondern sind in den letzten Monaten sogar gefallen. Da fast täglich von dem Zuzug neuer Unternehmen nach Atlanta berichtet wird, hat das sicherlich nur positive Entwicklungen auf die Immobilienmärkte. Dies wird der Grund dafür sein, dass in den letzten Wochen verstärkt internationale Investoren in Atlanta in Gewerbe und Wohnimmobilien investieren.“

„Trotz relativ hoher Arbeitslosenrate zeigen uns die Wohnungsmarktzahlen, dass Atlanta Ende 2009 eine der Top 10 Städte für inländische Zuwanderung in den USA, in der Gesamtzahl der Wohnraumtransaktionen und bei den Käufen von Einfamilienhäusern ist“, sagt Nagy. „Es herrscht Aktivität, aber sie ist noch zurückhaltend. Wenn die regionale Beschäftigung durch eine gesündere Wirtschaft gestärkt wird, wird sich auch Atlantas Wohnungsmarkt festigen.“

Langfristig wird Atlanta von US-Immobilien-Fachleuten wieder ein ausgezeichnetes Geschäftsklima und positive demographische Daten vorhergesagt. Die deutsche Presse aber sieht ein neues Problem am Horizont. Eine Krise der Gewerbeimmobilien. Eine Prognose, die Nagy bestätigt: „Anders als Atlantas industrieller Immobilienmarkt, der wegen der stabilen Nachfrage nach Lagerflächen und Verteilerzentren relativ stark ist, sieht der gewerbliche Immobilienmarkt ein oder zwei schwierigen Jahren entgegen, weil die Büromieten um 20 % gefallen sind, da Angebote die geringere Nachfrage gegenseitig ausstechen.“ Er rechnet aber damit, dass Atlanta aufgrund seiner starken Unternehmenspräsenz die Überkapazität, die während des Rückgangs entstanden ist, wieder absorbieren und die Preisspirale nach unten aufheben wird, sobald sich die Wirtschaft wendet. „Es sollte aber auch festgehalten werden, dass historisch gesehen ein Aufschwung gewerblicher Immobilien typischerweise auftritt, wenn sich auch der Wohnungsmarkt erholt und bessere Konditionen erzielt“, ergänzt Nagy.

„Es gibt diese Krise“, bestätigt auch Kunz. Davon seien besonders New York, Kalifornien und bei einigen Typen von Gewerbeimmobilien auch Florida betroffen. Im Südosten der USA würde es aber nur sehr wenige Fälle von wirklichen Zusammenbrüchen geben. „In fast allen Fällen handelt es sich um große Gewerbeimmobilien, die zwischen 2005 und 2007 sehr teuer erworben wurden und die sehr hoch (80 bis 100 %) kurzfristig finanziert wurden. Durch die Wirtschaftskrise sind bei diesen Immobilien zwei dramatische Faktoren zusammengetroffen: Mieter haben die Mietflächen verlassen und die Mieten sind drastisch gesunken. Als K.O.-Kriterium kam nun dazu, dass diese Immobilien in vielen Fällen nicht zu den alten Bedingungen weiterfinanziert wurden. Es wurden und werden nur noch 50- bis max. 60 %- Finanzierungen angeboten. Die Eigentümer, die nun nicht in der Lage sind, ca. 40 bis 50 % des ehemaligen Kaufpreises mit Eigenkapital (liquiden Mitteln) bar zu finanzieren, müssen mit großen Verlusten zu nahezu allen Bedingungen, die der Käufer diktiert, verkaufen“, erläutert Kunz.

Nagy und Kunz bestätigen also die generelle Aussage von CB Richard Ellis: „Langfristig wird die Region zu alter Stärke zurückkehren und ihre Position als Standort mit Wachstumsraten, die über denjenigen der Nation liegen, zurückerobern.“